Avant de mettre en location un bien immobilier, le propriétaire doit être en mesure de proposer un bien décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. La mise aux normes électriques du bâtiment fait ainsi partie des éléments obligatoires se rapportant à sa sécurité afin de prévenir tout court-circuit pour les appareils, tout accident électrique éventuel et dans le pire des cas tout potentiel incendie.
Quelles sont les règles en matière d’installations électriques pour un logement en location. Quelles sont les exigences en matière de sécurité électrique ? Quelles obligations pour le propriétaire en matière de mise aux normes électriques ? Comment procéder en cas de découverte d’une anomalie ? Tout ce qu’il faut savoir sur la remise aux normes des installations électriques pour un propriétaire.
Le propriétaire est-il obligé de remettre les installations électriques aux normes ?
Tout propriétaire a l’obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible de locaux correspondants à l’usage contractuel prévu. Pour une location en tant qu’habitation principale, le propriétaire doit ainsi garantir aux locataires un logement décent permettant d’assurer la sécurité physique ainsi que la santé des occupants. Ces obligations sont tout autant applicables pour les logements vides que pour les logements meublés.
Cependant, le propriétaire n’est pas forcément obligé de remettre les installations électriques du logement aux normes à chaque bail de location tant que celui-ci peut garantir la sécurité des locataires.
Pour les logements anciens, la norme électrique retenue est celle en vigueur au moment de la construction du logement ou de sa transformation. Depuis l’année 2000, c’est alors la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) qui prévaut et s’applique pour les logements mis en location.
Elle oblige ainsi les propriétaires à assurer un réseau électrique suffisant, sécuritaire et en bon état d’usage pour toutes les pièces et tous les appareils de la maison.
Les exigences de sécurité à respecter
Bien que la mise en conformité de l’installation électrique ne soit pas obligatoire en location, le logement doit respecter certains critères de sécurité. Le bailleur doit notamment assurer la présence d’un appareil de commande et de protection de l’installation générale. Composé de disjoncteurs de branchement et d’un compteur électrique, il doit être facilement accessible et bien protégé.
Un système différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre dès l’origine de l’installation électrique est par ailleurs requis. La norme NF C 15-100 exige en outre la mise en place d’un dispositif différentiel 30mA depuis 1991 pour toutes les constructions de logements neufs et d’un disjoncteur de calibre adapté pour assurer la protection de l’installation.
Le réseau électrique de la maison doit également comporter un dispositif de liaison équipotentielle ainsi qu’une installation spécifique pour les salles de bains et les salles d’eau de par le risque accru de présence d’éléments conducteurs de courant à la terre à des potentiels différents. Le propriétaire doit ainsi installer un dispositif de protection contre les changements d’intensité.
Il convient également avant toute mise en location de vérifier la présence de matériel électrique vétustes et de s’assurer que les fils électriques sont bien protégés.
Si des éléments sont non conformes et/ou endommagés, ils doivent alors être retirés et remplacés sans délai pour éviter toute gêne à l’utilisation et tout risque d’accident.
C’est également le cas si des éléments conducteurs ne sont pas protégés mécaniquement, c’est-à-dire entourés par la présence d’une gaine. Nous recommandons de faire réaliser ces travaux pas des professionnels qualifiés. Un électricien sera à même de vous conseiller sur les défaillance possible de votre installation électrique.
Obligation d’informer le locataire pour les anciennes installations
Pour les logements anciens ayant une installation électrique de plus de 15 ans, la loi impose aux propriétaires de fournir aux locataires un état de l’installation électrique.
Depuis le 1er janvier 2018, en vertu de la loi ALUR, le diagnostic électrique est devenu obligatoire pour tous les logements mis en location dont les installations intérieures d’électricité ont été conçues depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic électricité est valable pour une durée de 6 ans pour une location.
Celui-ci doit être effectué par un professionnel qualifié et le résultat doit permettre de décrire avec précision l’état d’usage du système ainsi que les éventuelles anomalies.
Si la sécurité de l’occupant n’est pas engagée par ces anomalies, les réparations ne sont pas obligatoires. Si des anomalies ont été relevées, mais qu’elles apparaissent comme non dangereuses pour l’occupant, rien n’impose alors au propriétaire de procéder aux réparations s’y rapportant.
Dans le cas contraire, lorsque l’installation constitue un péril pour la sécurité du locataire, le propriétaire doit impérativement procéder à la mise aux normes des éléments défectueux dans les plus brefs délais et avant la signature du bail commercial.
À défaut, il engage sa responsabilité et peut ensuite être poursuivi pour avoir mis à la disposition de ses locataires un logement jugé indécent et potentiellement dangereux.
A noter que les travaux de mise aux normes peuvent être effectués par le locataire ou le propriétaire selon le contrat de bail. Par exemple, le remplacement de prise électrique peut être effectué par le propriétaire avant l’occupation des lieux ou par le locataire après la signature du bail si celui-ci n’a pas été jugé dangereux.
En revanche, la mise en conformité et les réparations au niveau du tableau électrique doivent obligatoirement être effectués par le propriétaire qui a la charge des gros travaux en cas de remise aux normes indispensable.
Que faire en cas d’anomalies dangereuses au niveau de l’installation électrique ?
Si des anomalies détectées peuvent à plus ou moins long terme s’avérer dangereuses pour le locataire, le propriétaire doit impérativement mettre ses appareils aux normes électriques sous peine d’engager sa responsabilité. Dans le cas contraire, le locataire peut le poursuivre en cas de découverte d’une installation électrique non conforme après la signature du bail.
Pour ce faire, il pourra alors saisir la justice pour contraindre le propriétaire à remettre aux normes les installations électriques du logement.
En cas de désaccord, le tribunal d’instance peut alors contraindre le propriétaire à engager les travaux et va alors décider de leur nature et des délais de réalisation.
Dans le pire des cas, le chef d’inculpation de mise en danger de la vie d’autrui peut même être retenu à l’encontre du propriétaire.
De même, si une agence immobilière rédige le contrat de location et ne met pas en garde les parties par rapport aux risques liés à une installation électrique vétuste ou dangereuse, sa responsabilité peut également être engagée tout comme celle du l’entreprise chargée du diagnostic en cas d’omission sur l’état de l’installation.
