Faut-il obligatoirement souscrire une assurance propriétaire non occupant ?

L’assurance propriétaire non occupant est une assurance, qui, comme son nom l’indique, permet aux propriétaires d’assurer leur bien immobilier lorsqu’ils ne l’occupent pas. Elle concerne notamment les propriétaires bailleurs ou les propriétaires de résidence secondaire. Si elle est bien souvent facultative, elle peut cependant être obligatoire dans certains cas de figure précis. Examinons en détail les situations où cette assurance est obligatoire et les avantages qu’elle peut offrir aux propriétaires. Découvrons également les différents risques encourus en cas de non-souscription de l’assurance PNO.

C’est quoi une assurance propriétaire non occupant ?

Une assurance propriétaire non occupant, également appelée PNO, est une protection spécifique destinée aux propriétaires de biens immobiliers mis en location, de bien laissé vacant (par exemple dans le cas d’une résidence secondaire ou d’une mise à disposition à titre gratuit). 

Contrairement à l’assurance habitation classique, souscrire une assurance PNO permet de couvrir les risques liés à la responsabilité civile du propriétaire et prend en charge les dommages causés au bien et par le bien loué (incendie, explosion, dégât des eaux…). Cette assurance offre une sécurité financière supplémentaire en cas de sinistre tout en garantissant une certaine tranquillité d’esprit aux propriétaires qui ne résident pas dans leur bien immobilier. 

Elle assure par exemple une protection en cas de vacance locative entre 2 locataires, période pendant laquelle le bien n’est pas couvert par une assurance habitation mais également les risques non pris en charge par l’assurance habitation du locataire et notamment certaines réparations. 

Elle peut également inclure des garanties complémentaires telles que la protection juridique en cas de litige avec un locataire ou encore l’assistance en cas de travaux de rénovation d’urgence (plomberie, électricité…).

L’assurance PNO ne couvre cependant pas les biens personnels du locataire qui doivent être assurés par une assurance habitation individuelle. 

Est-ce qu’une assurance PNO est obligatoire ?

En général, la loi n’impose pas la souscription d’une assurance PNO, mais des cas spécifiques peuvent rendre sa contraction obligatoire. 

Législation actuelle concernant l’assurance PNO en France

Dans la majorité des cas, la souscription d’une assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas obligatoire pour un propriétaire mettant son bien en location ou pour un propriétaire de résidence secondaire. Il s’agit donc  d’une option facultative qui permet d’apporter une couverture supplémentaire, en particulier si le locataire dispose d’une assurance habitation basique avec la simple garantie Responsabilité Civile ou dans le cas où un sinistre survient pendant une période d’inoccupation du logement.

Si l’assurance PNO n’est donc pas toujours obligatoire d’un point de vue légal, elle est toutefois fortement recommandée pour couvrir les risques liés à la location d’un bien immobilier ou à sa vacance temporaire (vol, dégradation, incendie, etc.).

Cas où l’assurance PNO est devenue obligatoire

L’assurance propriétaire non occupant est uniquement requise pour les propriétaires de biens immobiliers situés en copropriété depuis l’adoption de la loi ALUR en 2015. Celle-ci dispose en effet que tout propriétaire d’un logement situé dans un immeuble ou une résidence pavillonnaire en copropriété doit souscrire une assurance PNO afin de se prémunir contre les divers risques éventuels pouvant survenir. 

Un copropriétaire a donc l’obligation de s’assurer contre toutes les potentielles responsabilités civiles liées à son statut de copropriétaire, qu’il en soit occupant comme non-occupant. Cette obligation vise à protéger les biens immobiliers mais également le propriétaire en cas de sinistre ou lorsque sa responsabilité est engagée. 

Pourquoi souscrire une assurance propriétaire non occupant ?

Souscrire une assurance propriétaire non occupant peut être particulièrement opportun dans plusieurs situations différentes. 

Protection contre les dommages et les loyers impayés

La souscription d’une assurance propriétaire non occupant offre en premier lieu une protection essentielle contre les dommages causés à votre bien immobilier ainsi qu’à ceux pouvant être occasionnés par votre bien sur un bien voisin. En cas d’incendie, de dégâts des eaux ou de vandalisme, cette assurance vient alors couvrir les frais de réparation et de remise en état du logement.

L’assurance PNO protège par ailleurs également contre les risques liés aux loyers impayés. En cas de défaut de paiement par le locataire, vous êtes indemnisé pour éviter toute perte financière significative pendant cette période. Elle garantit donc une tranquillité d’esprit financière pour les propriétaires non occupants, à condition d’avoir opté pour cette option qui n’est pas automatique.

Il s’agit également d’une couverture intéressante en période de vacance locative. Lorsque vous changez de locataire, il n’est pas rare que le bien immobilier reste vacant pendant quelques semaines ou quelques mois. Pendant cette période, l’assurance propriétaire non occupant peut alors vous couvrir en cas de sinistre survenant pendant ce laps de temps.

Exemples de sinistres couverts

L’assurance propriétaire non occupant offre une couverture étendue contre divers sinistres. Parmi les exemples de dommages couramment couverts, on retrouve notamment les dégâts des eaux provenant d’une fuite dans le logement voisin, l’incendie causé par un court-circuit électrique, ou encore le vol de biens mobiliers à l’intérieur du logement assuré.

En cas de sinistre couvert par l’assurance PNO, les frais de réparation ou de remplacement des biens endommagés seront donc pris en charge par l’assureur, dans la limite des garanties souscrites et après application d’une éventuelle franchise. 

L’assurance PNO inclut également une garantie responsabilité civile, qui couvre les sinistres survenus dans le logement ayant une incidence sur les habitations voisines, comme un dégât des eaux ayant endommagé le plafond de l’appartement situé en dessous ou encore l’effondrement d’un mur sur la propriété voisine.

Comme pour toutes les assurances, il existe cependant des exclusions spécifiques propres à chaque contrat. Les principales exclusions courantes de l’assurance propriétaire non occupant sont les suivantes :

• les dommages causés intentionnellement par le propriétaire ou ses proches ;
• les dommages résultant d’un manquement aux obligations légales ou contractuelles du propriétaire (comme l’absence d’entretien du bien immobilier) ;
• les dommages liés à une activité professionnelle exercée dans le bien immobilier assuré ;
• les dommages causés par des événements catastrophiques non couverts par l’assurance, tels qu’une inondation ou un séisme.

Quelles sont les garanties d’une assurance propriétaire non occupant ?

Une assurance propriétaire non occupant offre diverses garanties pour protéger le bien immobilier. En cas de dommages causés par un sinistre, l’assurance couvre les réparations nécessaires, allégeant ainsi le fardeau financier du propriétaire.

De plus, elle prend en charge les loyers impayés par les locataires défaillants, assurant une certaine stabilité financière au bailleur.

En cas de litige avec les locataires, l’assurance peut également proposer une assistance juridique pour résoudre le conflit à l’amiable ou engager une procédure judiciaire si nécessaire.

Enfin, en cas de vacance du logement entre deux locations, l’assurance peut prévoir le versement d’une indemnité compensatoire pour pallier la perte de revenus locatifs.

Les garanties proposées peuvent varier d’un contrat à un autre et il faut donc bien se renseigner au préalable sur les offres des différentes compagnies d’assurance avant de souscrire un contrat. 

Quelles peuvent être les conséquences de ne pas avoir d’assurance PNO ?

La non-souscription d’une assurance propriétaire non occupant peut avoir des répercussions financières importantes dans plusieurs situations : 

• en cas de sinistre dont le locataire n’est pas responsable et qui engendre des dommages à l’intérieur du bien, le propriétaire doit alors assumer seul le coût des réparations et du remplacement du mobilier pour les cas de figure non-couverts par l’assurance habitation du locataire ; 
• en cas d’accident ou de dommage causé par le bien à une tierce personne (comme un voisin), le propriétaire peut être tenu responsable et donc engager sa responsabilité civile personnelle pour indemniser la victime. Sans assurance PNO, il devra alors assumer seul les frais liés à cette indemnisation ; 
• en cas de vice ou de défaut de construction empêchant le bon usage du bien (prises électriques dangereuses par exemple), le propriétaire peut également se voir obligé d’indemniser le locataire, quand bien même il n’en aurait pas eu connaissance au moment de la signature du bail ; 
• en l’absence d’assurance PNO pendant une période de vacance locative, le bien est de la même façon exposé à divers risques tels que le vol, l’incendie, le bris de glace ou les dégâts des eaux qui peuvent là encore d’avoir d’importantes répercussions financières ; 
• enfin si un litige survient avec le locataire, l’absence d’assurance PNO prive le propriétaire d’une assistance juridique pour la résolution du conflit. Celui-ci doit alors faire face seul aux frais juridiques liés à la défense de ses intérêts.

Quel est le prix d’une assurance PNO ?

Le prix d’une assurance propriétaire non occupant varie selon les garanties souscrites, la taille du bien immobilier, sa localisation ou encore la valeur des biens à assurer. En moyenne toutefois, le coût annuel d’une assurance PNO reste très abordable par rapport à une assurance multirisques habitation (MRH). Il se situe généralement entre 60 et 150 € par an. C’est environ 2 à 3 fois moins que les assurances MRH. Cela s’explique par le fait que l’assurance PNO est bien moins souvent activée que l’assurance MRH. Une facturation au pourcentage du loyer (entre 1 et 4 %) est également parfois proposée par certains assureurs.

Comment choisir son assurance habitation de propriétaire non occupant ?

Pour choisir une assurance PNO, il convient de prendre en compte plusieurs critères.

Critères de sélection d’une bonne assurance PNO (couverture des risques, franchise, réputation de l’assureur)

En premier lieu, il est nécessaire de vérifier l’étendue de la couverture des risques offerte par le contrat d’assurance. En plus de la garantie responsabilité civile directement intégrée, il existe en effet plusieurs options impliquant différents niveaux de couverture telles que notamment les garanties vol, incendie, dégât des eaux ou catastrophe, ou bien encore la garantie loyer impayé ou défaut d’entretien. Choisissez donc les niveaux de couverture qui vous semblent le mieux adaptés à la situation du logement.

Soyez également attentif aux différents montants de franchise intégrés au contrat d’assurance proposé. Ceux-ci peuvent en effet varier selon les contrats et déterminer, en cas de sinistre, une part restante plus ou moins importante à votre charge après remboursement par l’assureur.

Renseignez vous par ailleurs sur la réputation de l’assureur avec lequel vous envisagez de souscrire un contrat d’assurance PNO. Veillez en effet à vous tourner vers des compagnies d’assurance sérieuses et financièrement solides qui sauront vous accompagner et honorer leurs engagements dans la durée.

Conseils pour comparer les offres d’assurance sur le marché

Compte tenu de la diversité des offres proposées, il est indispensable de bien comparer les différents tarifs proposés par les assureurs au moment de choisir une assurance PNO. 

Pour trouver l’assurance la plus adaptée à vos besoins et votre budget, vous pouvez notamment solliciter un courtier qui saura identifier rapidement le niveau de couverture le plus optimal pour votre logement. 

Vous avez également la possibilité de passer par des comparateurs en ligne afin d’obtenir une proposition de couverture répondant à vos différents critères. 

Le cas de la PNO en copropriété 

Entrée en vigueur en 2015, la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) a introduit l’obligation de contracter une assurance PNO pour les propriétaires de biens situés en copropriété. L’article 9-1 de cette loi ALUR prévoit spécifiquement la souscription a minima d’une couverture responsabilité civile pour tous les copropriétaires d’un logement situé au sein d’un immeuble ou d’une résidence pavillonnaire, et ce, que le logement soit loué ou vacant, et qu’il soit nu ou meublé. 

Avant tout engagement, il est cependant nécessaire de se renseigner auprès du syndicat de copropriété pour connaître le niveau de couverture de l’assurance de syndic souscrite et surtout de vérifier si celle-ci inclut déjà un volet PNO qui couvre l’ensemble des copropriétaires. Dans ce cas de figure seulement, l’assurance PNO individuelle n’est alors pas obligatoire pour les copropriétaires. Son coût est en effet déjà inclus dans les charges de copropriété et est donc déjà supporté par l’ensemble des copropriétaires.

Bon à savoir : pour un propriétaire bailleur, il est possible de déduire le montant de la prime PNO de ses revenus locatifs dans le cas d’une imposition au régime réel. Une raison supplémentaire donc de souscrire une assurance PNO même lorsque celle-ci n’est pas obligatoire.

Questions fréquemment posées sur les assurances PNO (FAQ)

Quels sont les facteurs influençant le coût de l’assurance PNO ?

Le coût de l’assurance PNO est principalement influencé par la valeur du bien immobilier à assurer ainsi que par les garanties choisies par le propriétaire et notamment les options supplémentaires sélectionnées. D’autres critères tels que la localisation du bien, son état ou encore sa superficie entrent également en ligne de compte pour déterminer le montant de la prime d’assurance. 

Peut-on résilier une assurance PNO avant la fin du contrat ?

L’assurance PNO est soumise aux mêmes règles de résiliation que toute autre assurance. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon en 2015, vous avez donc la possibilité de résilier votre contrat à tout moment à la fin de la première année d’échéance. Vous devez pour cela informer votre assureur au moins deux mois avant la date d’échéance en envoyant une lettre de résiliation en recommandé. Le contrat prend alors fin un mois après la réception du courrier par l’assureur.