Faut-il rénover un appartement avant de le revendre ?

Vous prévoyez de vendre votre maison ou votre appartement par vous-même ou en passant par une agence immobilière ? Avant la mise en vente, il peut être nécessaire d’envisager un rafraîchissement de votre intérieur ou de procéder à quelques menues rénovations pour le rendre plus attrayant et éventuellement en tirer un meilleur prix. Pour autant, il ne sera pas nécessaire d’entreprendre un trop grand chantier dans une perspective de revente.

Des travaux trop importants peuvent même s’avérer contre-productifs et impacter votre retour sur investissement. Découvrez dans cet article pourquoi il peut être intéressant de rénover un appartement avant de revendre et le cas échéant quels types de rénovation sont les plus intéressants pour votre rentabilité.

Pourquoi rénover avant de vendre ?

Entreprendre certains travaux de rénovation peut aider à la vente d’un bien immobilier plus facilement et plus rapidement. Le home staging consiste alors à rénover légèrement le logement pour le rendre sobre et dépersonnalisé afin que les acheteurs puissent s’y projeter plus facilement.

Il s’agira alors notamment de refaire la peinture aux murs lorsque cela est nécessaire, de retirer les meubles et les décorations trop personnalisés, de procéder à une réfection des revêtements de sol ou encore de refaire ou d’installer des prises ou interrupteurs pour que le logement apparaisse fonctionnel.

Tous ces éléments doivent concourir à une dépersonnalisation du logement afin que les acquéreurs puissent imaginer immédiatement leur installation sans avoir à entreprendre de travaux qui alourdiraient leur budget et retarderaient encore leur emménagement. On a ainsi coutume de dire que l’acheteur doit pouvoir poser immédiatement ses bagages après la vente.

Pour conserver les meubles ou la décoration à retirer pendant cette période, vous pouvez louer un espace de stockage sur Paris, une solution économique et sécurisée

Quelles pièces est-il indispensable de rafraîchir ?

Certains éléments de l’appartement ne peuvent faire l’économie d’un rafraîchissement minimum dans l’optique d’une revente là où d’autres seront moins impactants.

La cuisine

Les français considèrent la cuisine comme la pièce majeure de leur habitation. Il est notamment recommandé de la rénover tous les 5 ans et il paraît ainsi presque indispensable de la rafraîchir avant de vendre votre bien. Cela ne veut pas dire pour autant qu’il faille tout y changer ! Un nettoyage en profondeur, un nouveau plan de travail, un recouvrement des façades, l’achat de poignées de placards design, l’achat de matériel électroménager plus moderne… Autant de petites modifications qui peuvent suffire pour redonner une seconde jeunesse à votre cuisine à moindre frais.

La salle de bain

La salle de bain est également une pièce essentielle de notre quotidien qui prend toute son importance lors d’une vente. Nous y passons en effet un certain temps chaque jour, matin et soir, et elle se doit ainsi d’être agréable et pratique. La salle d’eau étant indispensable à la vie quotidienne, les travaux ne peuvent pas être reportés à plus tard au moment de l’emménagement et il est donc largement préférable de proposer aux visiteurs une pièce déjà parfaitement fonctionnelle.

Une décoration et un aménagement soignés peuvent ainsi faire une grande différence et réussir à séduire les acheteurs potentiels. Quelques investissements simples comme un remplacement du bac de douche, l’installation d’un nouveau robinet ou un changement de placard peuvent contribuer à rendre la pièce plus attrayante et augmenter ainsi la valeur du bien.

La rénovation thermique

Avant de vendre un logement qui n’est pas aux normes de sécurité, ou dont le DPE laisse à désirer, il est conseillé d’effectuer des travaux énergétiques et des travaux de mise aux normes pour améliorer sa performance. Bien qu’il s’agisse parfois d’un investissement considérable, il se révèlera souvent rentable à la vente.

Attention toutefois à ne pas trop dépenser et à trouver le bon équilibre avec des dépenses maîtrisées sans que le prix de vente n’en pâtisse. Évitez notamment les travaux trop dispendieux tels qu’un ravalement de façade ou un remplacement complet de la toiture que vous ne pourrez probablement pas répercuter totalement sur le prix de vente. Voici encore plus de détails pour bien rentabiliser vos travaux dans une optique de revente.

L’extérieur

Au moment des visites, si vous disposez d’un extérieur, celui-ci peut jouer un rôle crucial pour séduire les éventuels acheteurs. Il est donc primordial de l’entretenir avec soin pour une première impression réussie (effet « Wahou »). Veillez donc à ce que la terrasse ou le balcon soient bien entretenus pour que là encore les visiteurs puissent immédiatement se sentir à l’aise.

Vous pouvez par exemple y installer quelques plantes discrètes, faire poser un gazon artificiel ou utiliser des caillebotis pour recouvrir le sol s’il n’est pas en bon état. Si certains travaux sont trop importants, vous pouvez demander des devis à des professionnels pour les présenter aux prospects et ainsi limiter leur marge de négociation sur le prix final.

Combien de temps faut-il attendre avant de revendre son appartement ?

La législation ne prévoit pas de durée minimale de détention pour la revente d’un bien immobilier. Vous avez donc le droit de vendre un appartement acheté il y a peu dans la foulée, quelles que soient vos motivations ou les circonstances, et ce même si vous avez un crédit immobilier en cours de remboursement.

D’importants frais à couvrir

S’il s’agit de votre résidence principale, la plus-value immobilière est désormais entièrement exonérée de l’impôt après un jour de détention. Cependant, il n’est pas toujours avantageux de revendre un bien immobilier acheté il y a moins de 5 ans. L’achat d’un bien immobilier implique en effet non seulement le prix du bien mais aussi des frais supplémentaires, tels que les frais de notaire et de dossier, les frais de garantie, les intérêts d’emprunt, les impôts fonciers ou encore les charges de copropriété. Avant de revendre, il est donc préférable d’attendre d’avoir amorti tous ces coûts afin qu’ils soient couverts par la vente.

Prendre en compte l’évolution du marché immobilier

Même si vous parvenez à obtenir le même prix que celui payé pour votre achat, il vous faudra malgré tout plusieurs années pour couvrir les frais engagés. Ce délai de conservation nécessaire du bien pour rentabiliser l’investissement sera d’autant plus grand si vous habitez dans une zone où les prix du marché tendent à baisser.

Quid de l’achat-revente ?

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, acheter et rénover des biens anciens est une option intéressante. Cependant, il faudra prendre certaines précautions pour s’assurer que cet investissement vous apportera un juste retour sur investissement et une plus-value intéressante tout en respectant les formalités légales et fiscales.

Pour exercer cette activité, il vous faudra alors obtenir une qualification professionnelle compte tenu des montants de transactions engagés dans cette activité et ainsi devenir marchand de biens. Les particuliers qui souhaitent devenir marchands de biens doivent alors opter pour un statut juridique professionnel.

SARL ou SAS plutôt que microentreprise

Bien que le marchand de biens ne soit pas tenu d’être spécialiste de l’immobilier ou du bâtiment, une micro-entreprise est rarement envisageable en raison des montants engendrés par la vente d’un bien et de l’impossibilité de séparation avec le patrimoine personnel. Dans ce cas de figure, les SARL, les SAS ou SASU constituent les statuts les plus pratiques pour exercer cette activité et réaliser des profits de façon parfaitement légale et transparente.

L’EIRL, un statut hybride aux multiples avantages

L’Entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) est un autre statut très approprié pour cette activité puisqu’il comporte de nombreux avantages fiscaux et sociaux. Contrairement aux entreprises individuelles normales, un créateur d’EIRL n’est pas tenu de publier une annonce légale dans un journal.

Les procédures administratives sont également beaucoup plus simples, avec une seule déclaration d’affectation permettant de protéger le patrimoine personnel de l’entrepreneur. De plus, l’option d’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) offre divers avantages, notamment la possibilité de réduire les cotisations sociales liées à la rémunération et d’optimiser le calcul de l’impôt sur le revenu.